BOHAVET
dokumenterer dine
verdier
Bohavet AS er et Tromsøbasert ingeniørfirma som driver med taksering og tilstandsvurdering av fast eiendom. Vi leverer takster og tilstandsrapporter til bolig og næringsmarkedet.
Bohavet AS er et Tromsøbasert ingeniørfirma som driver med taksering og tilstandsvurdering av fast eiendom. Vi leverer takster og tilstandsrapporter til bolig og næringsmarkedet.
Tromsøregion er hovedområdet. Mange oppdrag er utført i Karlsøy og Balsfjord. Øvrig er det utført oppdrag i fylkets fleste kommuner med Svalbard.
Oppdragstyper bolig: Eneboliger, rekkehus, leiligheter, fritidsboliger, tomter, stripetakster, utviklingseiendommer med hytter og boliger.
Oppdragstyper næring: Forretningsbygg, bygårder, kjøpesenter, kontor, seksjoner, verksted, turistanlegg, hotell, fiskebruk, sagbruk, settefiskanlegg, hundegårder, tomter, utviklingseiendommer, offentlig bygg og eiendommer med mer.
Her er noen av de mest stilte spørsmålene våre, vi håper dette svarer på spørsmålet ditt, hvis ikke kontakt oss.
Taksering forstås som hele komplekset av informasjon som er underliggende for å komme fram til verdien av en eiendom.
Verditakst utføres primært for å sette markedsverdien på boligen, men verditaksten kan også utarbeides for å synliggjøre andre verdier som forhåndstakst, verdi basert på alternativ bruk, tilbakedatert verdi med mer.
Verditaksten brukes ved salg av boliger, ved refinansiering av boliglån, opphør av samboerskap/ekteskap, vurdering av borett, skifte ved dødsbo, arveoppgjør, og andre lignende forhold der en eller flere parter har behov for å få dokumentert verdien av en eiendommen.
Sammenligningsmetoden er den foretrukne metoden for å anslå markedsverdien, ut fra justering av observert pris på sammenlignbare salg. Metoden er direkte knyttet opp mot markedspriser.
Tilstandsrapport er en teknisk tilstandsanalyse av boligen. En bolig kan være en enebolig, rekkehus, tomannsbolig, fritidsbolig/hytte, selveierleilighet eller leilighet i borettslag. Ved en tilstandsrapport inspiseres og vurderes hver bygningsdel av boligen, ved leiligheter begrenses inspeksjonene til innvendige bygningsdeler.
Formålet med tilstandsrapporten er å avdekke avvik på boligen eller andre forhold med boligen som har betydning for partenes beslutningsgrunnlag. Avvik kan eksempelvis være feil fall til sluk på et våtrom, skader på vindu, feil bruk av materialer og lignende. Andre forhold er kontroll av boligens lovlighet, rømningsveger og krav til lysforhold.
Tilstandsrapporten benyttes i hovedsak ved salg av brukte boliger, men har også anvendelsesområder ved opphør av samboerskap/ekteskap, skifte ved dødsbo, arveoppgjør og andre lignende forhold der en eller flere parter har behov for å få dokumentert eiendommens tilstanden. Tilstandsrapporten kan om ønskelig leveres med en integrert verditakst.
Utarbeidelsen baserer seg på Norsk Standard, NS 3600:2018. Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig. Standarden angir minstekrav til hva en teknisk tilstandsanalyse av bolig skal inneholde som grunnlag ved omsetning.
Taksering forstås som hele komplekset av informasjon som er underliggende for å komme fram til verdien av en eiendom. Markedsverdi er nøkkelbegrepet i all taksering og tradisjonelt har takseringsoppdrag basert seg på å anslå markedsverdien for en eiendom.
Den internasjonale takseringsbransjen har lenge hatt den oppfatning at en takstmann skal kunne taksere en eiendom til ethvert formål og ut fra en oppdragsgivers ønsker. Verdibildet for en eiendom kan variere alt ettersom hvilket verdigrunnlag man velger og hvilke forutsetninger som legges til grunn.
Omsetning av næringseiendom er direkte eller indirekte et kjøp eller salg av en pengestrøm, og det naturlige sammenligningsgrunnlaget vil være pris per krone i pengestrøm til eieren. ForrentningsverdiMetoden er basert på eiendommens mulighet for å skape inntekter.
To prinsipper brukes; forrentningsverdi og kontantstrømanalyse. Ved forrentningsverdi forutsettes at dagens netto årlige inntekt løper uendret år for år inn i evigheten. Ved kontanstrømanalyse gjøres en analyse av eiendommen over et avgrenset tidsperspektiv, som regel 10 år.
SammenligningMetoden er i utgangspunktet den mest anerkjente måten å komme fram til et verdibilde på, da den er direkte knyttet opp mot markedspriser.
Det legges til grunn parametersammenlikninger som eksempelvis verdi/m² eller leie/m².
Det er imidlertid sjeldent at eiendommer kan sammenlignes direkte uten å justere for forskjellige bestanddeler.
Formuesverdi
Dette er for så vidt likt med forrentningsverdi og likt med verdi basert på dagens bruk av eiendommen. Metoden er den samme som benyttes av Skatteetaten. Forskjellen er at Skatteetaten sjablonmessig ansetter eiendommens diskonteringsrente (kalkulasjonsfaktor) og eiendommens FDV-kostnader.
Skatteetaten har fastsatt kalkulasjonsfaktoren til 0,064 (6,4%). Kalkulasjonsfaktoren/diskonteringsrenten er forholdstallet mellom netto leieinntekt og verdien av eiendommen, faktoren er geografisk betinget og markedsavhengig. I Tromsø vil diskonteringsrenten eksempelvis i de fleste tilfeller være høyere enn 6,4%. Ved praktisk taksering framkommer diskonteringsrenten/kalkulasjonsfaktoren ved å jamføre sammenlignbare salg - og diskonteringsrenten/kalkulasjonsfaktoren er den implisitte renten i en markedstransaksjon for lignende eiendommer.
Når det gjelder eiendommens FDV-kostnader setter Skatteetaten faktoren til 0,9 for å justere brutto leieinntekter til netto leieinntekter. Skatteetaten fastsetter her at eiendommens FDV-kostnader utgjør 10% av eiendommens brutto leieinntekter. I virkeligheten vil en eiendoms FDV-kostnader variere relativt stort ut fra eiendomstypen.
Effekten av å bruke Skatteetatens sjablonmessige faktorer er at en gårdeier i Tromsø-området i mange tilfeller få et for høyt skattemessig verdigrunnlag på eiendommen.
Verdi basert på dagens bruk
Dette er for så vidt likt med markedsverdi, men med den forskjellen at eventuelt potensiale i bruken av eiendommen ikke blir tatt hensyn til. Det er dagens situasjon som skal verdsettes. Metoden legges ofte til grunn for verdikonklusjonen da et eventuelt utviklingspotensial må være temmelig realistisk å ligge nært i tid for at dette slår særlig ut på markedsverdien.
Special Value
Verdien som gjenspeiler verdien en spesiell kjøper vil betale.
Synergistic Value
Verdien som gjenspeiler verdien en spesiell kjøper vil betale fordi eiendommen vil kunne inngå i flere eiendommer eller i en eierportefølje.
Verdi basert på alternativ bruk
Dette er en verdi som fastsettes under forutsetning av at alternativ utnyttelse av eiendommen enten det er en realitet eller kan bli det.
Tilbakedatert verdi
Et oppdrag hvor det er et ønske om at verdien som fastsettes skal være relatert til en historisk dato.
Forhåndstakst
Verdi ansatt under klare forutsetninger, som hvis de ikke blir innfridd gjør at rapportkonklusjonen er verdiløs.
Verdi hvor byggets verdi og tomtens verdi skal angis separat
Her er oppgaven å sette en verdi for bygningsmassen og tomten separat.
Taksering forstås som hele komplekset av informasjon som er underliggende for å komme fram til verdien av en eiendom. Markedsverdi er nøkkelbegrepet i all taksering og tradisjonelt har takseringsoppdrag basert seg på å anslå markedsverdien for en eiendom. Den internasjonale takseringsbransjen har lenge hatt den oppfatning at en takstmann skal kunne taksere en eiendom til ethvert formål og ut fra en oppdragsgivers ønsker. Verdibildet for en eiendom kan variere alt ettersom hvilket verdigrunnlag man velger og hvilke forutsetninger som legges til grunn.
Omsetning av næringseiendom er direkte eller indirekte et kjøp eller salg av en pengestrøm, og det naturlige sammenligningsgrunnlaget vil være pris per krone i pengestrøm til eieren. ForrentningsverdiMetoden er basert på eiendommens mulighet for å skape inntekter. To prinsipper brukes; forrentningsverdi og kontantstrømanalyse. Ved forrentningsverdi forutsettes at dagens netto årlige inntekt løper uendret år for år inn i evigheten. Ved kontanstrømanalyse gjøres en analyse av eiendommen over et avgrenset tidsperspektiv, som regel 10 år. SammenligningMetoden er i utgangspunktet den mest anerkjente måten å komme fram til et verdibilde på, da den er direkte knyttet opp mot markedspriser. Det legges til grunn parametersammenlikninger som eksempelvis verdi/m² eller leie/m². Det er imidlertid sjeldent at eiendommer kan sammenlignes direkte uten å justere for forskjellige bestanddeler.
FormuesverdiDette er for så vidt likt med forrentningsverdi og likt med verdi basert på dagens bruk av eiendommen. Metoden er den samme som benyttes av Skatteetaten. Forskjellen er at Skatteetaten sjablonmessig ansetter eiendommens diskonteringsrente (kalkulasjonsfaktor) og eiendommens FDV-kostnader. Skatteetaten har fastsatt kalkulasjonsfaktoren til 0,064 (6,4%). Kalkulasjonsfaktoren/diskonteringsrenten er forholdstallet mellom netto leieinntekt og verdien av eiendommen, faktoren er geografisk betinget og markedsavhengig. I Tromsø vil diskonteringsrenten eksempelvis i de fleste tilfeller være høyere enn 6,4%. Ved praktisk taksering framkommer diskonteringsrenten/kalkulasjonsfaktoren ved å jamføre sammenlignbare salg - og diskonteringsrenten/kalkulasjonsfaktoren er den implisitte renten i en markedstransaksjon for lignende eiendommer. Når det gjelder eiendommens FDV-kostnader setter Skatteetaten faktoren til 0,9 for å justere brutto leieinntekter til netto leieinntekter. Skatteetaten fastsetter her at eiendommens FDV-kostnader utgjør 10% av eiendommens brutto leieinntekter. I virkeligheten vil en eiendoms FDV-kostnader variere relativt stort ut fra eiendomstypen. Effekten av å bruke Skatteetatens sjablonmessige faktorer er at en gårdeier i Tromsø-området i mange tilfeller få et for høyt skattemessig verdigrunnlag på eiendommen.
Verdi basert på dagens brukDette er for så vidt likt med markedsverdi, men med den forskjellen at eventuelt potensiale i bruken av eiendommen ikke blir tatt hensyn til. Det er dagens situasjon som skal verdsettes. Metoden legges ofte til grunn for verdikonklusjonen da et eventuelt utviklingspotensial må være temmelig realistisk å ligge nært i tid for at dette slår særlig ut på markedsverdien.Special ValueVerdien som gjenspeiler verdien en spesiell kjøper vil betale. Synergistic ValueVerdien som gjenspeiler verdien en spesiell kjøper vil betale fordi eiendommen vil kunne inngå i flere eiendommer eller i en eierportefølje. Verdi basert på alternativ brukDette er en verdi som fastsettes under forutsetning av at alternativ utnyttelse av eiendommen enten det er en realitet eller kan bli det. Tilbakedatert verdiEt oppdrag hvor det er et ønske om at verdien som fastsettes skal være relatert til en historisk dato. ForhåndstakstVerdi ansatt under klare forutsetninger, som hvis de ikke blir innfridd gjør at rapportkonklusjonen er verdiløs. Verdi hvor byggets verdi og tomtens verdi skal angis separatHer er oppgaven å sette en verdi for bygningsmassen og tomten separat.
Ta en rask titt på våre ofte stilte spørsmål
Fyll ut skjemaet så kommer vi til deg så raskt som mulig
.svg)
Bilder av våre stolte prosjekter
Her er noen av de mest stilte spørsmålene våre, vi håper dette svarer på spørsmålet ditt, hvis ikke kontakt oss.